L’immobilier est l’une des classes d’actifs les plus anciennes et les plus populaires. La plupart des nouveaux investisseurs dans l’immobilier le savent, mais ce qu’ils ne savent pas, c’est combien de types différents d’investissements immobiliers existent.
Il va sans dire que chaque type d’investissement immobilier a ses propres avantages et pièges potentiels, y compris des bizarreries uniques dans les cycles de trésorerie, les traditions de prêt et les normes de ce qui est jugé approprié ou normal, alors vous voudrez les étudier bien avant de commencer à les ajouter à votre portefeuille.
Au fur et à mesure que vous découvrez ces différents types de placements immobiliers et que vous en apprenez davantage à leur sujet, il n’est pas rare de voir quelqu’un bâtir une fortune en apprenant à se spécialiser dans une niche particulière.
Si vous décidez qu’il s’agit d’un domaine dans lequel vous voudrez peut-être consacrer beaucoup de temps, d’efforts et de ressources à votre propre quête d’indépendance financière et de revenu passif, j’aimerais vous présenter les différents types de placements immobiliers afin que vous puissiez avoir une idée générale du terrain.
Avant de parler de placements immobiliers
Avant de nous plonger dans les différents types d’investissements immobiliers qui peuvent être à votre disposition, vous devez savoir que vous ne devriez presque jamais acheter des biens immobiliers de placement directement en votre propre nom. Il y a une myriade de raisons, dont certaines ont trait à la protection des biens personnels.
Si quelque chose tourne mal et que vous vous retrouvez face à quelque chose d’impensable comme un règlement de poursuite qui dépasse votre couverture d’assurance, vous et vos conseillers devez être en mesure de mettre l’entité qui détient le bien immobilier en faillite, de sorte que vous avez une chance de partir pour vous battre un autre jour.
Un outil majeur pour structurer correctement vos affaires implique le choix de la personne morale. Pratiquement tous les investisseurs immobiliers expérimentés utilisent une structure juridique spéciale connue sous le nom de société à responsabilité limitée, ou LLC en abrégé, ou une société en commandite, ou LP en abrégé. Vous devriez discuter sérieusement avec votre avocat et votre comptable de la possibilité d’en faire autant. Cela peut vous épargner des difficultés financières indescriptibles. Espérer pour le mieux, planifier pour le pire.
Ces structures juridiques spéciales peuvent être mises en place pour seulement quelques centaines de dollars, ou si vous faites appel à un avocat de bonne réputation dans une ville de taille décente, quelques milliers de dollars. Les exigences de dépôt de documents ne sont pas écrasantes, et vous pourriez utiliser un LLC différent pour chaque investissement immobilier que vous possédez.
Cette technique est appelée « séparation des actifs » car, encore une fois, elle contribue à vous protéger, vous et vos avoirs. Si l’une de vos propriétés a des problèmes, vous pouvez la mettre en faillite sans nuire aux autres (tant que vous n’avez pas signé une entente à l’effet contraire, comme un billet à ordre qui garantit vos dettes). Cela étant dit, entrons dans le vif du sujet et concentrons-nous sur les différents types de biens immobiliers.
Trouvez le projet qui fait appel à votre personnalité et à vos ressources
Si vous avez l’intention de développer, d’acquérir, de posséder ou de retourner des biens immobiliers, vous pouvez mieux comprendre les particularités de ce qui vous attend en divisant les biens immobiliers en plusieurs catégories.
Les placements immobiliers résidentiels sont des propriétés comme des maisons, des immeubles d’appartements, des maisons en rangée et des maisons de vacances où une personne ou une famille vous paie pour vivre dans la propriété. La durée de leur séjour est basée sur le contrat de location ou le contrat qu’ils signent avec vous, connu sous le nom de contrat de location. La plupart des baux résidentiels sont conclus sur une base de douze mois aux États-Unis.
Les investissements dans l’immobilier commercial se composent principalement d’immeubles de bureaux et de gratte-ciel. Si vous deviez prendre une partie de vos économies et construire un petit bâtiment avec des bureaux individuels, vous pourriez les louer à des entreprises et des propriétaires de petites entreprises, qui vous paieraient un loyer pour utiliser la propriété. Il n’est pas rare que l’immobilier commercial fasse l’objet de baux pluriannuels. Cela peut conduire à une plus grande stabilité des flux de trésorerie et même protéger le propriétaire lorsque les taux de location baissent, mais si le marché se réchauffe et que les taux de location augmentent considérablement sur une courte période, il peut ne pas être possible de participer puisque l’immeuble de bureaux est verrouillé dans les anciens contrats.
Les investissements dans l’immobilier industriel peuvent aller des entrepôts industriels loués aux centres de distribution, en passant par les contrats à long terme, les unités de stockage, les lave-autos et autres biens immobiliers à usage spécial qui génèrent des ventes de clients qui utilisent temporairement l’installation. Les investissements dans l’immobilier industriel génèrent souvent d’importantes sources de revenus en termes de frais et de services, comme l’ajout d’aspirateurs à pièces à un lave-auto, afin d’accroître le rendement du capital investi par le propriétaire.
Les placements immobiliers de détail se composent de centres commerciaux, de centres commerciaux à bandes et d’autres devanture de magasins de détail. Dans certains cas, le propriétaire reçoit également un pourcentage des ventes générées par le magasin du locataire en plus d’un loyer de base pour l’inciter à maintenir la propriété dans un état impeccable.
Les placements immobiliers à usage mixte sont ceux qui combinent l’une ou l’autre des catégories ci-dessus en un seul projet. Je connais un investisseur en Californie qui a pris plusieurs millions de dollars d’économies et a trouvé une ville de taille moyenne dans le Midwest. Il s’est adressé à une banque pour obtenir du financement et a construit un immeuble de bureaux à usage mixte de trois étages entouré de commerces de détail. La banque, qui lui a prêté l’argent, a souscrit un bail au rez-de-chaussée, générant des revenus locatifs importants pour le propriétaire. Les autres étages étaient loués à une compagnie d’assurance maladie et à d’autres entreprises. Les boutiques environnantes ont rapidement été louées par une Panera Bread, un gymnase, un restaurant à service rapide, un magasin de détail haut de gamme, un terrain de golf virtuel et un salon de coiffure. Les placements immobiliers à usage mixte sont populaires auprès de ceux qui possèdent un actif important parce qu’ils comportent un degré de diversification intégrée, ce qui est important pour contrôler le risque.
Au-delà de cela, il existe d’autres façons d’investir dans l’immobilier si vous ne voulez pas réellement traiter les propriétés vous-même. Les fiducies de placement immobilier, ou FPI, sont particulièrement populaires dans le milieu des placements. Lorsque vous investissez par l’entremise d’un FPI, vous achetez des actions d’une société qui possède des biens immobiliers et distribue la quasi-totalité de son revenu sous forme de dividendes. Bien sûr, vous devez composer avec une certaine complexité fiscale – vos dividendes ne sont pas admissibles aux faibles taux d’imposition que vous pouvez obtenir sur les actions ordinaires – mais, dans l’ensemble, ils peuvent être un bon ajout au bon portefeuille de l’investisseur s’ils sont achetés à la bonne évaluation et avec une marge de sécurité suffisante. Vous pouvez même trouver un FPI qui correspond à votre secteur d’activité particulier ; par exemple, si vous voulez posséder des hôtels, vous pouvez investir dans des FPI d’hôtels.
Vous pouvez également accéder à des domaines plus ésotériques, comme les certificats de privilèges fiscaux. Techniquement, prêter de l’argent pour l’immobilier est aussi considéré comme un investissement immobilier, mais je pense qu’il est plus approprié de considérer ceci comme un investissement à revenu fixe, tout comme une obligation, parce que vous générez votre retour sur investissement en prêtant de l’argent en échange de revenus d’intérêt. Vous n’avez aucun intérêt sous-jacent dans l’appréciation ou la rentabilité d’une propriété au-delà de ce revenu d’intérêt et du rendement de votre capital.
De même, l’achat d’un bien immobilier ou d’un immeuble pour ensuite le louer à un locataire, comme un restaurant, s’apparente davantage à un placement à revenu fixe qu’à un véritable placement immobilier. Vous financez essentiellement une propriété, bien que cela chevauche en quelque sorte la clôture des deux parce que vous finirez par récupérer la propriété et probablement que l’appréciation vous appartient.