Le grand mythe de l’immobilier

L’achat d’une résidence principale est probablement la meilleure décision qu’une personne puisse prendre pour son avenir financier. Cependant, lorsque vous entrez dans des résidences secondaires, des maisons de vacances, des propriétés locatives, des immeubles commerciaux et des terrains bruts détenus pour une appréciation potentielle, vous jouez à un tout nouveau jeu de balle. En effet, sur de longues périodes, le rendement réel (net de l’inflation) offert par les actions ordinaires a écrasé celui offert par la propriété immobilière.

Ouaip. Tu as bien lu ça. Les Américains sont devenus tellement captivés par la propriété immobilière qu’ils ne réalisent souvent pas qu’une propriété dont la valeur augmente de 500 000 $ à 580 000 $ en cinq ans, après avoir remboursé les frais d’intérêt après impôt sur l’hypothèque, l’assurance supplémentaire, les frais de titre, etc. ne suit même pas l’inflation. Ce gain de 80 000 $ ne vous permettra pas d’acheter d’autres biens et services ; le même nombre de hamburgers, de piscines, de meubles, de pianos à queue, de voitures, de stylos à plume, de chandails en cachemire ou de tout autre objet que vous pourriez vouloir acheter.

En supposant un prêt hypothécaire complet à 6,25 %, pendant ces cinq années, vous auriez payé 151 401 $ en intérêts bruts, soit environ 93 870 $ après les déductions fiscales appropriées (ce qui suppose que vous êtes dans les tranches supérieures, le cas le plus favorable), votre solde hypothécaire aurait été réduit à environ 466 700 $, vous donnant un avoir de 113 300 $ (580 000 $ valeur marchande – 466 700 $ d’emprunt = 113 300 $ d’avoir) pendant cette période, vous auriez versé 184 715 $ en versements. Si l’on tient compte des frais d’entretien de la propriété, d’assurance et d’autres coûts, vos menues dépenses brutes auraient été d’au moins 200 000 $.

Cela devrait illustrer un principe fondamental dont tous les investisseurs devraient se souvenir : L’immobilier est souvent un moyen de conserver l’argent que vous auriez autrement payé en frais de loyer, mais il ne générera probablement pas des taux de rendement assez élevés pour composer votre patrimoine de façon substantielle. Il y a, bien sûr, des opérations spéciales qui peuvent générer et génèrent des rendements élevés sur une base d’effet de levier, comme l’achat, la réhabilitation et la vente de maisons par des entrepreneurs à faible coût, la création d’une destination excitante dans un quartier chaud de la ville (il faut souligner que dans ce cas, la création de richesse ne provient pas de l’immobilier mais de l’entreprise – ou du stock ordinaire – qui est créé par les hôtels) ou d’entrepôts dans une ville sans autre propriété comparable (même si, là encore, la richesse réelle provient non de l’immobilier mais du business qui est créé) !

Qu’est-ce qui a fait naître ce grand mythe de l’immobilier ? Pourquoi sommes-nous dupés par cela ? Continuez à lire pour obtenir des idées, des réponses et des renseignements pratiques que vous pourrez peut-être utiliser.

1. Pour de nombreux investisseurs, l’immobilier est plus tangible que les actions

L’investisseur moyen ne considère probablement pas ses actions comme une fraction d’une véritable entreprise de bonne foi qui a des installations, des employés et, on l’espère, des profits. Au lieu de cela, ils le voient comme une feuille de papier qui se tortille sur un tableau. Sans aucune idée des bénéfices du propriétaire sous-jacent et du rendement des bénéfices, il est compréhensible qu’ils paniquent lorsque les actions de Home Depot ou de Wal-Mart tombent de 70 $ à 33 $, car ils ne savent pas que le prix est primordial, c’est-à-dire que ce que vous payez est le déterminant ultime du rendement de votre investissement, et ils considèrent les actions davantage comme un billet de loterie que la propriété et espèrent voir une tendance à la hausse.

Vous pouvez marcher dans une propriété de location, courir le long des murs, allumer et éteindre les lumières, tondre la pelouse et accueillir vos nouveaux locataires. Avec des actions de Bed, Bath, et Beyond assis dans votre compte de courtage, il peut ne pas sembler aussi réel. Même les chèques de dividendes qui seraient normalement postés à votre domicile, à votre entreprise ou à votre banque sont souvent déposés électroniquement dans votre compte ou réinvestis automatiquement. Bien que statistiquement, à long terme, vous êtes plus susceptible de bâtir votre valeur nette grâce à ce type de propriété, elle ne semble pas aussi réelle que la propriété.

2. L’immobilier n’a pas de valeur quotidienne cotée au marché

L’immobilier, par contre, peut offrir des rendements après impôt et après inflation beaucoup plus faibles, mais il évite à ceux qui n’ont aucune idée de ce qu’ils font de voir chaque jour un cours du marché. Ils peuvent continuer à détenir leur propriété et à percevoir des revenus de location, sans tenir compte du fait que chaque fois que les taux d’intérêt fluctuent, la valeur intrinsèque de leurs avoirs est affectée, tout comme les actions et les obligations. Cette erreur a été corrigée lorsque Benjamin Graham a enseigné aux investisseurs que le marché est là pour les servir et non pour les instruire.

Il a dit qu’être émotif au sujet des mouvements de prix équivalait à s’exposer à l’angoisse mentale et émotionnelle face aux erreurs de jugement des autres personnes. Coca-Cola se négocie peut-être à 50 $ l’action, mais cela ne veut pas dire que le prix est rationnel ou logique, ni que si vous avez payé 60 $ et que vous avez subi une perte sur papier de 10 $ par action, vous avez fait un mauvais placement. L’investisseur devrait plutôt comparer le rendement des bénéfices, le taux de croissance prévu et la législation fiscale actuelle à toutes les autres possibilités qui s’offrent à lui, en affectant ses ressources à celle qui offre les meilleurs rendements ajustés en fonction du risque.

L’immobilier ne fait pas exception. Le prix est ce que vous payez, la valeur est ce que vous obtenez.

 

3. Confondre ce qui est proche et ce qui est précieux

Les psychologues nous disent depuis longtemps que nous surestimons l’importance de ce qui est à portée de main par rapport à ce qui est loin. Cela peut expliquer en partie pourquoi tant de gens trompent apparemment leur conjoint, détournent de l’argent d’un conglomérat corporatif ou, comme l’a illustré un chef d’entreprise, un homme riche ayant 100 millions de dollars dans ses comptes de placement peut être très en colère parce qu’il a perdu 250 $ en laissant l’argent sur la table de nuit à un hôtel.

Ce principe peut expliquer pourquoi certaines personnes se sentent plus riches en ayant un revenu de location de 100 $ qui apparaît dans leur boîte aux lettres tous les jours par rapport à 250 $ de revenus  » transparents  » générés par leurs actions ordinaires. Cela peut aussi expliquer pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent les dividendes en espèces aux rachats d’actions, même si ces derniers sont plus avantageux sur le plan fiscal et, toutes choses étant égales par ailleurs, créent plus de richesse pour leur compte.

À cela s’ajoute souvent le besoin très humain de contrôle. Contrairement à Worldcom ou Enron, une fraude comptable commise par des gens que vous n’avez jamais rencontrés ne peut faire disparaître du jour au lendemain l’immeuble commercial que vous louez à des locataires. À part un incendie ou une autre catastrophe naturelle, qui est souvent couvert par l’assurance, vous n’allez pas vous réveiller soudainement et découvrir que vos biens immobiliers ont disparu ou qu’ils ont été fermés parce qu’ils ont coché la Securities and Exchange Commission. Pour beaucoup, cela procure un certain réconfort émotionnel.

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