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Les revenus locatifs constituent une source de revenus intéressante pour de nombreux investisseurs immobiliers. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales qui s’appliquent à ces revenus pour éviter les mauvaises surprises lors de la déclaration d’impôts et optimiser au mieux sa fiscalité. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet des bases de la fiscalité des revenus locatifs en France.
Les différents types de revenus locatifs
Il existe deux grands types de revenus locatifs : les revenus fonciers et les revenus issus de la location meublée. Les revenus fonciers concernent principalement la location d’un bien immobilier nu, c’est-à-dire sans meubles. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux.
Les revenus issus de la location meublée, quant à eux, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC et aux prélèvements sociaux. La distinction entre ces deux types de revenus locatifs est importante car elle influence le mode d’imposition et les charges déductibles du revenu imposable.
L’imposition des revenus fonciers
Les revenus fonciers sont imposés selon deux régimes : le régime réel et le régime forfaitaire ou micro-foncier. Le choix du régime dépend des revenus fonciers perçus et de la situation du contribuable.
Le régime réel s’applique lorsque les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € ou si le contribuable choisit volontairement ce régime. Dans ce cas, les revenus fonciers sont imposés après déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…). Le taux d’imposition est alors fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable.
Le régime forfaitaire ou micro-foncier s’applique lorsque les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Dans ce cas, l’impôt est calculé sur la base de 70% des revenus fonciers perçus, sans tenir compte des charges réelles. Ce régime est donc intéressant pour les contribuables dont les charges sont faibles.
L’imposition des revenus issus de la location meublée
Les revenus issus de la location meublée sont soumis à deux régimes d’imposition : le régime réel simplifié et le régime micro-BIC.
Le régime réel simplifié s’applique lorsque les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent 72 600 € ou si le contribuable choisit volontairement ce régime. Dans ce cas, les revenus sont imposés après déduction des charges réelles et des amortissements. Le taux d’imposition est fonction de la TMI du contribuable.
Le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles issues de la location meublée ne dépassent pas 72 600 €. L’impôt est alors calculé sur la base de 50% des recettes pour les locations meublées classiques et de 71% des recettes pour les locations saisonnières classées. Ce régime est intéressant pour les contribuables dont les charges et les amortissements sont faibles.
Les dispositifs de défiscalisation pour les revenus locatifs
Plusieurs dispositifs de défiscalisation peuvent être mis en place pour réduire l’impact fiscal des revenus locatifs. Parmi eux, on peut citer :
- La loi Pinel, qui permet une réduction d’impôt sur le revenu en cas d’investissement dans un logement neuf destiné à la location;
- Le dispositif Malraux, qui offre une réduction d’impôt sur le revenu en cas de restauration d’un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé;
- Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui permet de bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’impôt sur le revenu grâce à un abattement forfaitaire sur les recettes;
- Le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui offre une exonération de plus-value et une déduction totale des charges et des amortissements.
Il est important de bien étudier ces dispositifs et de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser au mieux sa fiscalité locative.