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En matière d’investissement immobilier, la distinction entre surfaces habitables et surfaces non habitables est essentielle. Elle permet de déterminer la valeur d’un bien, sa rentabilité ainsi que les droits et obligations des propriétaires et locataires. Cet article vous propose un tour d’horizon de ces deux notions et leurs implications pour les investisseurs.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable est définie par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation comme étant « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». En somme, il s’agit de l’espace réellement disponible pour l’aménagement et le confort des occupants. Dans le cadre d’une location, le bailleur doit obligatoirement mentionner cette information dans le contrat de bail.
Qu’est-ce que la surface non habitable ?
La surface non habitable englobe quant à elle toutes les parties d’un logement qui ne sont pas directement utilisées pour l’aménagement ou le confort des occupants. Parmi celles-ci figurent notamment les combles non aménagés, les caves, les sous-sols ou encore les garages. Bien qu’ils ne soient pas considérés comme des espaces de vie à proprement parler, ces éléments peuvent néanmoins présenter un intérêt certain pour les investisseurs immobiliers.
Quels sont les critères de distinction entre surface habitable et surface non habitable ?
Plusieurs critères permettent de différencier les surfaces habitables des surfaces non habitables. Tout d’abord, la hauteur sous plafond doit être au minimum de 1,80 mètre pour être considérée comme habitable. Ensuite, les pièces doivent présenter un certain niveau de confort et d’équipement : chauffage, électricité, isolation thermique et phonique, etc. Enfin, la pièce doit être aménageable en fonction des besoins des occupants (chambre, salon, cuisine…).
Il est important de noter que ces critères peuvent varier selon les réglementations locales et les normes en vigueur dans le pays concerné. Par ailleurs, certains espaces tels que les vérandas ou les mezzanines peuvent être classés à la fois comme surface habitable et non habitable en fonction de leur aménagement et de leur utilisation.
Comment calculer la surface habitable ?
Pour déterminer la surface habitable d’un logement, il convient de mesurer l’ensemble des pièces répondant aux critères précédemment évoqués puis d’effectuer quelques déductions. Ainsi, il faut soustraire du total obtenu les surfaces occupées par :
- les murs,
- les cloisons,
- les marches et cages d’escaliers,
- les gaines,
- les embrasures de portes et fenêtres.
Cette méthode permet d’obtenir une estimation précise de la surface habitable d’un logement, qui pourra être utilisée pour déterminer sa valeur sur le marché immobilier et éventuellement son loyer.
Quelles conséquences pour les investisseurs immobiliers ?
La distinction entre surfaces habitables et non habitables revêt une importance majeure pour les investisseurs immobiliers, notamment en matière de rendement locatif. En effet, plus la surface habitable est importante par rapport à la surface totale du bien, plus le loyer sera élevé et donc la rentabilité potentielle de l’investissement.
De plus, certaines aides financières ou dispositifs fiscaux destinés aux investisseurs sont conditionnés par la surface habitable du logement. C’est par exemple le cas du dispositif Pinel qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif dans un logement neuf répondant à certaines normes environnementales et de surface.
Enfin, il est crucial pour les propriétaires bailleurs de bien connaître la surface habitable de leur bien afin de respecter leurs obligations légales vis-à-vis des locataires (mention obligatoire dans le contrat de bail) et d’éviter tout litige pouvant découler d’une mauvaise estimation.
Ainsi, maîtriser les notions de surface habitable et non habitable ainsi que les méthodes de calcul associées s’avère essentiel pour les investisseurs immobiliers soucieux de maximiser leur rentabilité tout en respectant leurs obligations légales. Il convient donc de se renseigner auprès de professionnels du secteur et de se familiariser avec les réglementations en vigueur pour garantir la réussite de son investissement.