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Face à la volatilité des marchés financiers et aux taux d’intérêt historiquement bas, investir dans l’immobilier agricole apparaît comme une alternative intéressante pour diversifier son patrimoine et bénéficier d’une rentabilité attractive. Quels sont les enjeux et les opportunités de ce secteur ? Comment investir et quels sont les risques à prendre en compte ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur l’investissement dans l’immobilier agricole.
Le contexte favorable à l’investissement dans l’immobilier agricole
Le secteur de l’agriculture représente un poids considérable dans l’économie française, avec plus de 450 000 exploitations agricoles recensées en 2020 et une production annuelle avoisinant les 75 milliards d’euros. Parallèlement, on observe une demande croissante des consommateurs pour des produits locaux, bio et respectueux de l’environnement, qui favorise le développement de nouvelles pratiques agricoles et la montée en gamme des exploitations.
Ce contexte offre donc des perspectives intéressantes pour les investisseurs, qui peuvent profiter de la dynamique du secteur tout en contribuant au financement du monde agricole. D’autant plus que la valorisation du foncier rural reste encore relativement abordable par rapport à celle du foncier urbain.
Les différentes formes d’investissement dans l’immobilier agricole
Il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier agricole, chacune présentant des caractéristiques et des risques spécifiques :
- L’achat de terres agricoles : il s’agit de l’investissement le plus direct, qui consiste à acquérir des parcelles de terre en vue de les louer à un exploitant agricole. La rentabilité locative est généralement modeste (autour de 2 %), mais l’investisseur peut espérer une revalorisation du foncier sur le long terme.
- Les parts de Groupements Fonciers Agricoles (GFA) : les GFA sont des sociétés civiles qui ont pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier agricole. L’investisseur achète des parts de GFA et perçoit en contrepartie une quote-part des loyers versés par les exploitants. Les GFA offrent une mutualisation des risques et permettent d’accéder à un portefeuille diversifié de biens immobiliers agricoles.
- Les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER) : ces organismes publics ont pour mission de réguler le marché foncier rural et d’accompagner les projets d’installation ou de développement des exploitations. Ils peuvent proposer aux investisseurs des opportunités d’achat de terres agricoles ou de bâtiments d’élevage, avec un potentiel de valorisation à moyen terme.
Les avantages et les risques de l’investissement dans l’immobilier agricole
Investir dans l’immobilier agricole présente plusieurs avantages, notamment :
- Une diversification du patrimoine, qui permet de réduire les risques liés à la concentration sur un seul type d’actif ou de marché.
- Une rentabilité attractive, grâce à des revenus locatifs stables et une éventuelle revalorisation du foncier.
- Des avantages fiscaux, notamment en cas d’acquisition de parts de GFA, qui peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sous certaines conditions.
- Un impact social et environnemental positif, en contribuant au financement de l’agriculture locale et durable.
Toutefois, investir dans l’immobilier agricole comporte également des risques :
- Le risque de vacance locative, en cas de départ de l’exploitant sans repreneur ou de difficultés économiques du secteur agricole.
- Le risque de dévalorisation du foncier, si les terres deviennent moins productives ou si leur usage est restreint par des contraintes réglementaires.
- L’illiquidité du marché immobilier rural, qui peut rendre difficile la revente des biens ou des parts sociales à un prix satisfaisant.
- Le risque de mauvaise gestion des GFA ou des SAFER, qui peut entraîner une baisse des revenus locatifs et une dépréciation du patrimoine immobilier.
Les clés pour réussir son investissement dans l’immobilier agricole
Pour réussir son investissement dans l’immobilier agricole, il est essentiel de suivre quelques recommandations :
- Se documenter sur le secteur agricole et ses enjeux, afin de mieux comprendre les opportunités et les risques liés à cet investissement.
- Faire appel à des professionnels de l’immobilier rural, tels que les notaires ruraux, les agents immobiliers spécialisés ou les SAFER, pour bénéficier de conseils avisés et d’un accompagnement personnalisé.
- Choisir son mode d’investissement en fonction de ses objectifs, de sa capacité financière et de son appétence pour le risque : achat direct de terres agricoles pour les investisseurs patrimoniaux, parts de GFA pour ceux qui privilégient la mutualisation des risques et la diversification, etc.
- Sélectionner avec soin les biens immobiliers agricoles à acquérir, en tenant compte de leur localisation, leur potentiel agronomique et leur adéquation avec les besoins des exploitants locaux.
Ainsi, investir dans l’immobilier agricole peut constituer une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine et bénéficier d’une rentabilité attractive, à condition de bien connaître le secteur et de s’entourer des bons partenaires.