Investir dans les FPI hôteliers

Imaginez que vous voulez posséder une collection d’hôtels. (Vous avez peut-être beaucoup joué au Monopoly quand vous étiez enfant et savourez l’idée de recevoir un flux d’argent de quelqu’un qui s’enregistre dans l’une de vos chambres pour la nuit. Si vous êtes riche, vous pouvez franchiser un concept hôtelier directement auprès d’une des plus grandes sociétés d’hôtellerie.

Malheureusement, de nombreux hôtels de classe affaires coûtent entre 2 et 15 millions de dollars. Les hôtels de luxe et haut de gamme peuvent facilement exiger de 30 à 60 millions de dollars ou plus. Bien que la plus grande partie de ce financement soit traditionnellement financée par l’emprunt, la mise de fonds requise pour la mise de fonds est encore loin d’être possible pour pratiquement tous les investisseurs.

La bonne nouvelle ? De nos jours, il y a une autre façon d’investir dans les hôtels. Vous pouvez acheter des FPI d’hôtels dans votre compte de courtage de la même façon que vous achetez des actions, des obligations ou des fonds communs de placement. Mais d’abord, revenons en arrière et parlons un instant des FPI. Au cas où vous les auriez oubliés ou que vous ne les auriez jamais étudiés, une fiducie de placement immobilier, ou FPI, est un type spécial de société axée sur l’acquisition et la gestion de biens immobiliers et de biens connexes.

L’une des choses qui différencient les FPI des sociétés ordinaires est que le Congrès les a exemptées de l’impôt sur les sociétés, pourvu que plusieurs conditions strictes soient remplies, dont la plus pertinente est la distribution d’au moins 90 % de tous les bénéfices sous forme de dividendes en espèces aux actionnaires. Cela rend les FPI très sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt, mais cela signifie aussi qu’elles ont tendance à offrir des rendements en dividendes beaucoup plus élevés que leurs homologues de premier ordre.

L’inconvénient ? Les distributions de FPI ne sont pas des  » dividendes admissibles  » en vertu du code fiscal, ce qui signifie que vous serez imposé comme s’il s’agissait d’un revenu ordinaire et non à un taux d’imposition des dividendes plus bas et plus avantageux. Une fois que vous commencez à bâtir un portefeuille important, cela peut parfois vous attirer des ennuis si vous en achetez trop par l’entremise d’un Roth IRA, SEP-IRA, 401(k), ou un autre abri fiscal, comme vous pourriez déclencher l’impôt sur le revenu des entreprises non liées ou UBIT. C’est une discussion différente pour un autre jour.

FPI d’hôtels par rapport à FPI d’appartements ou FPI spécialisé dans la location d’espaces dans des centres commerciaux
Tout comme les actions de différents secteurs et industries présentent des caractéristiques de risque différentes, les FPI varient considérablement selon le type de projet immobilier dans lequel ils se spécialisent.

Ce n’est pas nouveau pour les investisseurs immobiliers qui ont l’habitude d’acquérir une propriété – comme ils le savent de première main, un immeuble d’appartements se comporte très différemment d’un immeuble de bureaux ou d’un entrepôt en fonction des facteurs économiques, traditions, pratiques, lois et forces en jeu – mais c’est parfois une surprise pour les nouveaux investisseurs qui acquièrent un bien immobilier par l’entremise de titres cotés en bourse.

Ils ne comprennent pas que votre FPI de bureaux commerciaux pourrait connaître des taux de location cycliques en raison des cycles d’expansion et d’effondrement, alors que votre FPI d’entrepôts industriels pourrait être beaucoup plus stable, car la surcapacité peut être fermée avec des coûts d’entretien minimaux beaucoup plus rapidement que ce qui est possible dans un immeuble résidentiel par exemple. C’est la nature de la catégorie d’actif.

Une sous-spécialité intéressante dans l’industrie de l’investissement immobilier est l’hôtellerie REIT. Comme vous pouvez probablement le deviner d’après le nom, les FPI hôtelières se concentrent sur le développement, la gestion, l’acquisition ou le financement d’hôtels et de propriétés hôtelières.

Il peut s’agir d’auberges bon marché situées au bord d’autoroutes et de routes nationales oubliées ou de centres de villégiature de prestige à cinq diamants dans certaines des capitales mondiales du divertissement, du jeu et de la population. Il peut s’agir de l’aménagement et de la propriété, de la rémunération d’une équipe de gestion tierce pour s’occuper de l’exploitation de l’hôtel en échange d’une partie des revenus.

Ils peuvent se concentrer principalement sur la gestion des propriétés hôtelières d’autres personnes pour une réduction des revenus. Il peut s’agir du financement de projets hôteliers, agissant plutôt comme des investissements à revenu quasi-fixe. Vous devez absolument comprendre ce que vous possédez ou vous risquez vos économies durement gagnées.

Les FPI hôtelières sont notoirement volatiles parce que le taux d’occupation des hôtels est lié à la conjoncture économique générale, ce qui les rend très sensibles à l’expansion et à la contraction. Lorsqu’une récession frappe, les entreprises réduisent leurs budgets de voyage et optent plutôt pour la vidéoconférence ou les appels téléphoniques. Les familles et les organismes reportent les vacances et restent plus près de chez eux.

Pour un FPI hôtelier, cela signifie souvent que les flux de trésorerie s’assèchent au moment même où les rendements augmentent, ce qui entraîne des baisses importantes de la valeur des parts ou des actions. Inversement, lorsque les choses changent, les flux de trésorerie explosent parfois en flèche, de sorte que vous obtenez des paiements et des valeurs de marché qui montent en flèche.

Ils sont très différents des piliers du monde qui ne font que pomper de l’argent comme une horloge, génération après génération ; des entreprises comme Colgate-Palmolive ou Nestle. Examinons une illustration du monde réel pour démontrer le fonctionnement d’un FPI hôtelier réel.

Comment s’est comporté le FPI d’un véritable hôtel pendant l’effondrement économique de 2008-2009

Hospitality Properties Trust est un FPI hôtelier qui est propriétaire de 291 hôtels, comprenant 43 976 chambres ou suites, ainsi que 185 centres de voyages détenus ou loués. Selon les documents déposés auprès de la SEC, ces propriétés sont situées dans 44 États aux États-Unis, au Canada et à Porto Rico.

Le FPI hôtelier exploite son portefeuille hôtelier en vertu d’un ensemble diversifié de contrats de franchise, notamment Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand et Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels and Resorts, the Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott et Park Plaza Hotels and Resorts.

Dans les années de boom qui ont précédé l’effondrement de l’immobilier qui a plongé l’économie dans la pire récession depuis la Grande Dépression, cet hôtel REIT a généré de grosses distributions pour les propriétaires. En 2004, ils ont reçu 2,88 $ en espèces par action, en 2005 2,89 $ en espèces par action, en 2006 2,94 $ en espèces par action, en 2007 3,03 $ en espèces par action, en 2008 3,08 $ en espèces par action.

Lorsque le monde financier s’est effondré, les réservations d’hôtels sont tombées d’une falaise. Les conférences d’affaires ont été annulées et les distributions en espèces ont été décimées, tombant à 0,77 $ par action, soit une baisse vertigineuse de 75 %. Si vous comptiez sur cet argent pour payer vos factures, vous avez soudainement constaté qu’il s’était évaporé au moment même où vous en aviez le plus besoin.

En vendant bêtement leurs participations (encore une fois, si vous êtes propriétaire d’un hôtel, vous devez savoir que cela fait partie intégrante de l’expérience de propriété), les actions ont chuté d’un sommet de 51,50 $ en 2006 à seulement 6,90 $ en 2009. Cette baisse de 86,6 % du cours de l’action s’est ajoutée à l’insulte de la baisse importante de votre revenu passif.

Qu’est-il arrivé aux investisseurs avertis qui comprenaient la nature de la propriété des FPI hôteliers ? Ils se sont assis sur leur derrière proverbial, regardant les distributions en espèces grimper à 1,96 $ par action avec un cours boursier de 32,46 $. Bien sûr, ce n’est pas du tout près des bonnes années, mais pour une période de mesure assez horrible, vous battez légèrement l’inflation après impôts, en conservant votre pouvoir d’achat.

Vous avez acheté le titre immobilier il y a dix ans, en payant entre 26,50 $ et 42,40 $ par action. Au cours de cette période, vous avez perçu environ 24,83 $ en distributions en espèces. Si vous avez été malin et réinvesti ces dividendes pendant la crise, ils sont devenus ce qu’un académicien de la finance a appelé un  » accélérateur de rendement « , faisant plusieurs centaines de points de pourcentage de profit sur chaque chèque ou dépôt réinvesti pour acheter des actions supplémentaires en raison de la reprise partielle de la valeur marchande.

Comparons le FPI de cet hôtel à un FPI industriel. Même si le monde s’effondre, les entreprises ne veulent pas quitter leurs entrepôts, leurs installations d’expédition et leurs usines. En outre, ils sont souvent (pas toujours) en mesure de payer les contrats de location qu’ils doivent légalement, même si l’entreprise elle-même fait faillite. Au cours de la même crise, un FPI industriel comme EastGroup Properties n’a pas réduit le dividende.

Le titre est passé de 48,54 $ à 24,58 $, une baisse de seulement 49,36 %, ce qui n’était pas très différent des indices boursiers, comme l’indice Dow Jones Industrial Average et le S&P 500 ! Compte tenu de la nature des titres accréditifs et de l’influence qu’ils ont sur la valeur marchande, c’est incroyablement impressionnant. Encore plus impressionnant ? Les actions sont actuellement à 59,32 $, donc vous avez un gain en capital non réalisé de 10,78 $, ou 22 % ou plus sur l’action elle-même, en plus de tous ces dividendes dont vous avez bénéficié.

 

Les conséquences pour les investisseurs des FPI hôteliers sont claires

Il y a quatre grandes façons d’aborder stratégiquement l’acquisition de FPI hôteliers si vous voulez en être propriétaire :

Seul l’achat de blocs de FPI hôteliers en période de krach boursier est considéré très différemment de vos fonds indiciels ou d’autres placements que vous prévoyez ensuite de détenir à jamais. Plus votre coût de base est bas, plus vite vous pourrez récupérer votre prix d’achat sous forme de dividendes en espèces si vous prévoyez investir cet argent ailleurs.
Régulièrement, le coût moyen en dollars dans les FPI d’hôtel, sachant que parfois, vous allez acheter au pire moment possible, mais faire confiance aux hauts et aux bas, combinés aux dividendes réinvestis, fera la moyenne de tout pour vous pour un rendement total satisfaisant. Pour la plupart des gens, c’est probablement la meilleure approche, car les achats périodiques par sommes fixes réduisent considérablement le risque boursier, surtout lorsqu’ils sont combinés à la diversification.

Spéculer. Lorsque l’industrie hôtelière s’effondre, achetez des FPI d’hôtels jusqu’à ce que les années de prospérité reviennent, puis jetez-les même si elles finissent par aller beaucoup plus haut. Les chances de succès à long terme ne sont pas grandes si vous n’êtes pas en mesure de comprendre implicitement l’industrie hôtelière et de traiter l’acquisition de la FPI de la même façon que si vous dépensiez des millions de dollars pour acheter un immeuble, mais il y a une minorité de personnes financièrement sophistiquées qui ont la capacité de le faire sur une base évaluée, à condition de pouvoir vivre avec un achat trop tôt ou une vente trop précoce, comme c’est le cas lorsque des investisseurs, dans son ensemble, deviennent trop optimistes et pessimistes de temps à autre.
Jetez l’éponge et achetez quelque chose comme le Vanguard REIT Index Fund, qui regroupe un grand nombre de FPI différents, y compris des FPI d’hôtels, dans le cadre d’un portefeuille diversifié. Le rendement en dividendes est beaucoup plus faible, mais si vous pensez que le risque réduit en vaut la peine, c’est peut-être la solution la plus sage pour vous.
Quoi qu’il en soit, les FPI hôteliers ne sont pas des gens qui ont le cœur fragile. Si vous ne savez pas ce que vous faites, allez-y doucement.

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