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Les droits de succession sont souvent perçus comme une charge inévitable lors du décès d’un proche. Pourtant, il existe des moyens légaux pour réduire, voire éviter, ces coûts sur un bien immobilier. Dans cet article, nous vous présenterons différentes stratégies et astuces pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier tout en limitant l’impact des droits de succession.
Donation entre vifs et abattements fiscaux
La donation entre vifs est un moyen efficace d’éviter les droits de succession. Elle consiste à transmettre de son vivant tout ou partie de ses biens immobiliers à ses héritiers. Cette démarche permet de bénéficier d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Ainsi, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôt à chaque enfant, et chaque grand-parent jusqu’à 31 865 € à chaque petit-enfant.
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une autre solution pour limiter les droits de succession. Il s’agit de séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : l’usufruit, qui confère le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne le droit de disposer du bien à terme. En transmettant la nue-propriété à ses héritiers, le donateur conserve l’usufruit et réduit ainsi la valeur du bien transmis, ce qui diminue les droits de succession.
Assurance-vie
L’assurance-vie est un outil de transmission patrimoniale intéressant pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier. En effet, en souscrivant à une assurance-vie, il est possible d’investir dans des supports immobiliers (SCPI, OPCI) et de désigner un ou plusieurs bénéficiaires qui recevront le capital décès sans avoir à payer de droits de succession (dans la limite d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire).
Société civile immobilière (SCI)
La création d’une société civile immobilière (SCI) permet également d’éviter les droits de succession sur un bien immobilier. En effet, en intégrant le bien immobilier au sein de la SCI, il est possible de céder progressivement des parts sociales aux héritiers, tout en conservant le contrôle sur la gestion du bien. De plus, les abattements fiscaux liés aux donations sont également applicables pour les cessions de parts sociales.
Pacte Dutreil
Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal destiné à faciliter la transmission d’entreprises familiales. Il permet notamment d’exonérer à hauteur de 75% la valeur des titres transmis lors d’une donation ou d’une succession. Si le bien immobilier concerné est détenu par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et qu’il est indispensable à l’activité de l’entreprise, il est possible de bénéficier du pacte Dutreil pour réduire les droits de succession.
En ayant recours à ces différentes stratégies et astuces, il est possible d’éviter ou du moins limiter les droits de succession sur un bien immobilier. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un professionnel du patrimoine pour vous guider dans vos démarches et vous aider à choisir la meilleure solution pour protéger au mieux votre patrimoine immobilier et familial.