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Le bail commercial 3-6-9 est un contrat de location qui permet aux entrepreneurs et commerçants de louer des locaux pour exercer leur activité professionnelle. L’un des points clés de ce type de bail est le dépôt de garantie, qui vise à protéger le propriétaire en cas de défaillance du locataire. Comment est encadrée la fixation du montant de ce dépôt de garantie ? Cet article vous apporte un éclairage sur la réglementation en vigueur.
Qu’est-ce qu’un bail commercial 3-6-9 ?
Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) met à disposition d’un locataire (le preneur) un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le bail commercial présente la particularité d’être soumis à des règles spécifiques, notamment en matière de durée et de révision des loyers.
La durée minimale d’un bail commercial est fixée à 9 ans. Toutefois, les parties peuvent convenir d’une durée plus longue. La désignation «3-6-9» fait référence aux droits et obligations respectifs du bailleur et du preneur en matière de résiliation anticipée du bail :
- Au terme de chaque période triennale (soit tous les 3 ans), le locataire peut résilier le bail, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois.
- Le bailleur ne peut quant à lui résilier le bail qu’à l’expiration d’une période triennale, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois et en motivant sa décision (par exemple, pour réaliser des travaux importants).
Le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire lors de la conclusion du bail commercial. Il a pour objet de garantir l’exécution des obligations du locataire, notamment en matière de paiement des loyers et charges, ainsi que de réparation des éventuels dommages causés au local loué.
En cas de défaillance du locataire, le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les sommes dues. Si aucune dette n’est constatée à la fin du bail, le propriétaire doit restituer intégralement le dépôt de garantie au locataire.
Fixation du montant du dépôt de garantie : quel encadrement ?
Contrairement aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, les baux commerciaux ne font l’objet d’aucune réglementation spécifique en matière de fixation du montant du dépôt de garantie. Autrement dit, il appartient aux parties – bailleur et preneur – de s’entendre librement sur ce montant.
Toutefois, il est d’usage que le dépôt de garantie corresponde à 3 mois de loyer hors taxes et hors charges. Ce montant peut être plus élevé si les parties en conviennent expressément, par exemple en cas de local nécessitant des aménagements importants ou présentant un risque particulier pour le propriétaire. À noter que la révision du loyer en cours de bail, notamment à l’occasion du renouvellement triennal, peut entraîner une revalorisation du dépôt de garantie.
Enfin, il est important de préciser que le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le pas-de-porte, qui est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire en contrepartie de la cession du droit au bail ou du droit d’entrée dans les lieux. Le pas-de-porte n’est pas soumis à des règles spécifiques et son montant est également fixé librement par les parties.
Conclusion : un encadrement souple pour le dépôt de garantie dans les baux commerciaux 3-6-9
En résumé, la fixation du montant du dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9 relève principalement de la libre négociation entre le bailleur et le preneur. Il est toutefois recommandé de prévoir un montant raisonnable, généralement équivalent à 3 mois de loyer hors taxes et hors charges. Cette souplesse permet aux parties de s’adapter aux spécificités du local loué et de l’activité exercée par le locataire, tout en assurant une protection suffisante pour le propriétaire.