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Acheter neuf ou ancien est une des premières questions qui viennent à l’esprit quand on s’apprête à visiter des appartements. Généralement, la modernité fait la force du neuf alors que les vieilles pierres font le charme de l’ancien. Finalement, nombreux sont pourtant les critères à prendre en compte et tout repose aussi sur l’offre disponible dans votre secteur de recherche.
Comment différencier un appartement neuf d’un ancien ?
L’ancien rassemble tout logement construit il y a plus de 5 ans ou construit depuis moins de 5 ans, mais qui a fait l’objet d’un changement de propriétaire suite à une donation, succession ou bien une vente.
Sont en revanche classés comme neufs, les appartements construits depuis moins de 5 ans, mais qui n’a jamais été habité ; ceux construits il y a plus de 5 ans, mais qui a été déjà profondément rénové ; ou bien ceux en projet ou en cours de construction, mais vendus sous le régime VEFA.
Neuf ou ancien : quelle option reste la plus coûteuse ?
En moyenne, à surface égale, un appartement neuf est plus coûteux qu’un appartement ancien :
- Les matériaux et les équipements utilisés sont plus performants à cause des normes plus strictes à respecter. Tout cela pèse au final sur le coût de construction dans le neuf.
- Au niveau de la fiscalité, étant le premier acheteur du bien, l’acheteur devra s’acquitter de la TVA immobilière d’un taux de 20% dans le neuf. Pour un appartement neuf construit en zone ANRU ou dans un QPV et constituant de résidence principale pour l’acheteur, l’État applique un taux réduit de 5,5%. Cette mesure vise essentiellement à faciliter l’accès à la propriété des ménages les plus modestes.
Contrairement à l’ancien, les charges, notamment de copropriété sont plus faibles dans le neuf. L’acheteur n’aura pas à penser au financement de certains gros travaux comme le ravalement de façade dans les 10 ans qui suivent l’acquisition du bien.
Dans l’ancien, le prix dépend essentiellement de l’offre et de la demande. Son prix plus faible est aussi occasionné par l’absence des surcoûts cités comme la TVA immobilière. Attention toutefois aux éventuelles charges dans l’ancien. L’emplacement du bien compte aussi énormément, car un ancien bien rénové peut afficher un prix qui dépasse le prix dans le neuf dans certaines grandes villes comme Paris.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes ?
En achetant un appartement dans le neuf, les frais de notaire tournent autour de 2 à 3% de son prix d’achat. Dans l’ancien, il faut compter près de 5 points de plus que dans le neuf. Ceci s’explique par le fait que les honoraires du notaire sont nettement plus élevés à cause du travail de recherche sur l’historique du bien qu’il doit effectuer dans le cadre d’un achat d’appartement dans l’ancien.
Les frais sont réduits dans le neuf, car en matière de fiscalité, l’acheteur paiera juste que la taxe de publicité foncière et la TVA immobilière alors que dans l’ancien il devra également payer les Droits de Mutation à Titre Onéreux ou DMTO de 5,80% du montant investi.
Les différences en cas d’investissement locatif et de revente
Un ancien permet de trouver facilement un locataire en raison de son bel emplacement, sa taille et de ses forces (l’appartement est plus proche des écoles, des commerces et des lieux de sortie). Les neufs sont souvent destinés davantage aux investisseurs qu’aux familles en raison de leur taille souvent plus petite.
Quant à la revente, le neuf subit une dépréciation pratiquement plus rapide de son prix. Si l’appartement se trouve dans des quartiers très prisés, ce qui est plutôt rare, vous pouvez tout de même envisager une plus-value. Dans l’ancien, un appartement unique, qui a du cachet, bien entretenu et qui se situe dans un beau quartier peut vous promettre une plus-value plus ou moins importante à la revente.