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Vous souhaitez investir dans l’immobilier avec des proches ou des amis, mais vous ne savez pas comment procéder ? L’achat en indivision est une solution qui peut s’avérer intéressante pour réaliser un tel projet. Cependant, avant de vous lancer, il est important de bien comprendre les spécificités et les règles de cette forme d’acquisition. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour maîtriser l’achat en indivision et réussir votre investissement.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’achat en indivision consiste à acquérir un bien immobilier à plusieurs personnes sans former une société. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien dont la valeur est proportionnelle à sa contribution financière lors de l’acquisition. Cela signifie que chacun des indivisaires est propriétaire d’une fraction du bien, sans pour autant avoir un droit exclusif sur une partie précise de celui-ci.
Les avantages et inconvénients de l’indivision
Avant de se lancer dans un achat en indivision, il est essentiel de peser les avantages et les inconvénients de cette formule.
Les avantages :
- Possibilité d’acheter un bien immobilier avec des moyens financiers limités en mutualisant les ressources des différents acquéreurs.
- Simplicité administrative : contrairement à la création d’une société civile immobilière (SCI), l’achat en indivision ne nécessite pas la rédaction de statuts, ni une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
- Flexibilité dans la répartition des parts : les co-indivisaires peuvent déterminer librement la répartition des quotes-parts entre eux, en fonction de leur participation financière.
Les inconvénients :
- Instabilité juridique : en cas de désaccord entre les indivisaires, le bien peut être vendu sur décision judiciaire.
- Indivisibilité des droits : chaque indivisaire ne peut disposer librement de sa quote-part sans l’accord des autres.
- Risque de conflits et de blocages dans la gestion du bien, notamment en cas de mésentente entre les co-indivisaires.
L’importance du pacte d’indivision
Afin de sécuriser votre achat en indivision et éviter les éventuels litiges, il est fortement recommandé de rédiger un pacte d’indivision. Ce contrat permet notamment :
- De fixer les règles relatives à la gestion et l’entretien du bien (répartition des charges, travaux, etc.).
- De prévoir les modalités de sortie de l’indivision (cession des parts, rachat par un autre indivisaire, etc.).
- D’établir un mécanisme de préemption en cas de vente d’une quote-part à un tiers.
Ce pacte doit être rédigé par un notaire et être annexé à l’acte de vente du bien. Il est également possible, mais non obligatoire, de le faire enregistrer auprès des services fiscaux pour lui conférer une date certaine.
Comment se passe la gestion du bien en indivision ?
La gestion du bien en indivision doit être décidée conjointement par les co-indivisaires, qui peuvent désigner un gérant pour simplifier les démarches. Les décisions concernant les actes d’administration (par exemple, la signature d’un bail) doivent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis, tandis que celles relatives aux actes de disposition (vente, donation) nécessitent l’unanimité.
Les indivisaires doivent également participer au paiement des charges et dépenses liées au bien (taxes, entretien, travaux) proportionnellement à leurs quotes-parts. En cas de non-respect de cette obligation, les autres co-indivisaires peuvent exiger une indemnisation voire une cession forcée des parts du fautif.
La fiscalité de l’achat en indivision
Sur le plan fiscal, chaque indivisaire est imposé sur les revenus générés par sa quote-part du bien. Ainsi, si le bien est loué, chacun déclare sa part des loyers perçus dans sa déclaration de revenus fonciers. Pour les plus-values immobilières éventuelles lors de la revente du bien, elles sont calculées sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de la quote-part de chaque indivisaire.
En ce qui concerne les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), ils sont répartis entre les co-indivisaires en fonction de leur quote-part et du barème applicable dans le département où se situe le bien.
Comment sortir d’une indivision ?
Plusieurs options s’offrent à un indivisaire souhaitant sortir d’une indivision :
- Céder ses parts à un autre indivisaire, sous réserve de respecter les conditions prévues par le pacte d’indivision, le cas échéant.
- Vendre sa quote-part à un tiers, avec l’accord des autres co-indivisaires ou en respectant leur droit de préemption si le pacte d’indivision en prévoit un.
- Demander la vente du bien en justice si aucun accord amiable n’est trouvé entre les co-indivisaires. La vente aux enchères publiques sera alors organisée par un notaire ou un avocat, et le produit de la vente sera réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts.
Ainsi, l’achat en indivision peut être une solution intéressante pour réaliser un investissement immobilier à plusieurs. Cependant, il est essentiel de bien s’informer sur ses spécificités juridiques et fiscales, ainsi que sur les précautions à prendre pour éviter les éventuels litiges. N’hésitez pas à consulter un professionnel du notariat ou de l’immobilier pour vous accompagner dans votre projet.